La exención transitoria del IVA para viviendas nuevas no significa que todas ellas bajarán 19% ni que las propiedades usadas perderán automáticamente ese porcentaje de valor. El efecto estimado por Hacienda se acerca al 10% sobre el precio final y dependerá de las condiciones de cada proyecto. Para una vivienda usada, el cambio más importante será comercial: durante un periodo limitado, algunos compradores tendrán una alternativa nueva más competitiva y compararán con mayor exigencia.

Contenido actualizado el 20 de agosto de 2026. La versión original analizaba una propuesta todavía en discusión. Esta actualización incorpora el texto despachado por el Congreso y su estado de tramitación a esa fecha.

¿La exención del IVA a las viviendas nuevas ya está vigente?

No. Al 20 de agosto de 2026, el proyecto de Ley para la Reconstrucción Nacional y el Desarrollo Económico y Social había sido despachado por el Congreso, recibió la aprobación del veto presidencial y fue remitido al Tribunal Constitucional. Todavía no había sido publicado en el Diario Oficial; por lo tanto, la exención aún no estaba vigente.

El historial oficial del Boletín 18.216-05 permite revisar su avance. Esta diferencia importa porque los plazos no comienzan con la aprobación del Congreso, sino con la publicación de la ley.

El texto despachado contempla una exención durante doce meses para la primera venta de determinadas viviendas nuevas que ya cuenten con recepción definitiva municipal. También comprende estacionamientos y bodegas asociados y no establece un precio máximo para la vivienda. Sin embargo, acogerse al beneficio sería una decisión de la inmobiliaria, no un descuento automático aplicable a todo proyecto.

¿Las viviendas nuevas bajarán 19%?

No necesariamente. El IVA tiene una tasa de 19%, pero eso no significa que pueda descontarse ese porcentaje directamente del precio publicado. En la venta de inmuebles, el valor del terreno se excluye de la base imponible, como explica el Servicio de Impuestos Internos.

Por esa razón, la disminución efectiva depende de cuánto representa el terreno, de la base afecta a IVA, del precio comercial fijado por la inmobiliaria y de que esta decida acogerse al beneficio. El Ministerio de Hacienda estima una reducción cercana al 10% en el precio final durante la vigencia de la medida.

Para el comprador, la pregunta correcta no será “¿me descontaron el 19%?”, sino “¿cuál es el precio final de esta vivienda con la exención y cómo se compara con las demás alternativas?”. La respuesta deberá comprobarse en la cotización, la promesa y la escritura, no solamente en la publicidad del proyecto.

¿Cómo puede afectar la exención a las propiedades usadas?

La exención no modifica directamente el impuesto, el avalúo ni el precio de una propiedad usada. Su efecto aparece a través de la competencia: si una vivienda nueva reduce su precio, algunos compradores que estaban evaluando una propiedad usada pueden trasladar su interés hacia el proyecto nuevo.

En economía esto se conoce como efecto sustitución. El comprador no necesita que ambas propiedades sean idénticas; basta con que las considere alternativas razonables para resolver una misma necesidad.

En mi trabajo con propiedades residenciales usadas, este es el punto que considero más relevante. El propietario no compite solamente con otros avisos de segunda mano. También compite con proyectos nuevos, facilidades de financiamiento, bonos comerciales y, cuando entre en vigencia, con una exención tributaria temporal.

Eso no significa que todas las propiedades usadas deban bajar de precio. Significa que el precio y los atributos deberán sostenerse frente a una alternativa que, durante algunos meses, podría resultar más atractiva.

¿Qué propiedades usadas podrían sentir mayor presión?

La presión puede ser mayor cuando existe una comparación directa con la oferta nueva:

  • Departamentos ubicados cerca de proyectos con unidades disponibles.
  • Propiedades con superficies y programas similares a los departamentos nuevos.
  • Inmuebles cuyo precio estaba muy próximo al valor de una vivienda nueva antes de la exención.
  • Departamentos que requieren reparaciones importantes o presentan gastos comunes difíciles de justificar.
  • Propiedades sin un atributo claro que compense la diferencia de antigüedad.

En cambio, una vivienda usada puede conservar una posición competitiva cuando ofrece algo difícil de reemplazar: más superficie, una distribución amplia, una ubicación consolidada, mejores espacios comunes, menor densidad, un terreno propio o características que ya no son habituales en los proyectos nuevos.

Esto puede ser especialmente relevante en edificios antiguos de Providencia. Un departamento usado puede necesitar actualización, pero también ofrecer dormitorios más amplios, mejor separación de los espacios o una ubicación dentro de un barrio consolidado. Esos atributos tienen valor, aunque deben presentarse y explicarse correctamente.

Las casas y propiedades con características singulares tampoco compiten de la misma manera que un departamento nuevo estandarizado. Por eso no sería correcto aplicar una rebaja general a todo el mercado usado.

Qué debería comparar un comprador

Una vivienda nueva con beneficio tributario no es automáticamente una mejor compra. Antes de decidir, conviene comparar:

  • Precio final efectivo, no solamente el descuento anunciado.
  • Superficie útil, terraza, estacionamiento y bodega.
  • Valor por metro cuadrado y calidad de la distribución.
  • Gastos comunes, contribuciones y costos de mantención.
  • Calidad constructiva y estado de los espacios comunes.
  • Costos de reparación o actualización de la propiedad usada.
  • Fecha de entrega y condiciones reales del financiamiento.
  • Ubicación, conectividad y consolidación del entorno.

Una propiedad nueva puede ofrecer garantía, terminaciones actuales y facilidades comerciales. Una usada puede entregar más metros, entrega inmediata y una ubicación que ya ha demostrado su funcionamiento. La decisión correcta aparece al comparar el conjunto, no un solo beneficio.

Qué debería hacer el propietario de una vivienda usada

No recomiendo bajar el precio anticipadamente solo porque se aprobó la exención. Sí recomiendo revisar la estrategia antes de publicar o mientras la propiedad esté en venta.

Primero, el análisis de precio debe incorporar tanto propiedades usadas comparables como proyectos nuevos que compitan por el mismo comprador. Segundo, la publicación debe mostrar con claridad los atributos que justifican la elección. Tercero, conviene corregir las fricciones que sí pueden resolverse antes de recibir visitas.

En esta etapa resulta útil revisar cómo preparar una propiedad antes de vender: documentación, estado, presentación y precio deben trabajar en conjunto.

También será importante observar la respuesta real del mercado. En mi experiencia, 21 días sin intención de visita justifican revisar la estrategia. Si las propuestas se concentran muy por debajo del precio esperado, tampoco conviene atribuirlo todo al IVA. El mercado puede estar señalando un problema de precio, presentación o posicionamiento. Puedes revisar estas señales en el análisis sobre cuánto demora vender un departamento en Providencia.

Una medida temporal no define por sí sola el valor de tu propiedad

Es razonable esperar que una exención limitada adelante parte de la demanda: compradores que pensaban adquirir más adelante pueden intentar aprovechar la ventana. También es posible que, una vez terminado el beneficio, el mercado vuelva a ajustar su ritmo. Todavía no corresponde presentar ninguna de esas consecuencias como un resultado asegurado.

Por eso no recomendaría vender apresuradamente ni postergar una venta solamente por esta medida. La decisión debe considerar el objetivo del propietario, su plazo, el estado de la vivienda, la competencia directa y la capacidad real del mercado para pagar el precio solicitado.

La exención puede modificar temporalmente la comparación, pero no elimina las ventajas de una buena propiedad usada. Ubicación, superficie, distribución, estado, conectividad y precio seguirán determinando si el comprador la considera una oportunidad.

Si estás evaluando vender una propiedad en Providencia, el paso correcto es revisar cómo quedará posicionada frente a toda su competencia, incluida la oferta nueva. Puedes conocer mi enfoque para vender una propiedad en Providencia y analizar la estrategia antes de salir al mercado.