En las últimas semanas se ha comenzado a discutir en Chile una medida que podría tener impacto directo en el mercado inmobiliario:
la eventual eliminación o reducción del IVA a la venta de viviendas nuevas por un período acotado de tiempo.

El objetivo es claro: reactivar un sector que hoy tiene un stock importante sin vender.

Pero más allá del titular, la pregunta relevante es otra:

¿Qué significa esto realmente para compradores, vendedores y el mercado de propiedades usadas?

Primero: contexto (y una aclaración importante)

Hoy el IVA a la vivienda nueva en Chile es de 19%, aplicado desde el año 2016 en la primera venta (desde inmobiliaria a comprador).

La propuesta en discusión busca:

  • reducir o eliminar este impuesto por un período de aproximadamente 12 meses
  • generar una baja en el precio final de las viviendas nuevas
  • acelerar la venta de un stock cercano a 100.000 unidades sin vender

Ahora, algo clave:
👉 esto sigue siendo un proyecto.

Aunque tiene altas probabilidades de avanzar, aún puede tener:

  • ajustes
  • restricciones
  • cambios en su alcance
  • condiciones específicas de aplicación

Por lo tanto, cualquier análisis hoy debe entenderse como una proyección informada, no como un escenario definitivo.

Qué podría pasar con las viviendas nuevas

¿Van a bajar los precios un 19%?

En teoría, eliminar el IVA permitiría reducir el precio final de forma importante.

Pero en la práctica, no es tan directo.

Parte de ese beneficio podría ser absorbido por la inmobiliaria, dependiendo de:

  • nivel de stock
  • urgencia de venta
  • estrategia comercial del proyecto

👉 Lo más realista es esperar una baja efectiva en torno a 10%, no un 19% completo.

Efecto en la demanda: lo que probablemente veremos

Cuando aparece un beneficio temporal como este, suele ocurrir algo muy predecible en economía:

👉 las decisiones de compra se adelantan

Esto significa que:

  • más personas se apuran en comprar
  • aumenta la velocidad de venta
  • se genera una sensación de oportunidad

Durante ese período, el mercado puede verse más activo.

Pero después…

👉 viene el ajuste.

Porque muchas de esas compras ya ocurrieron antes.

Y ahora lo importante: qué pasa con las propiedades usadas

Aquí está el punto más relevante para propietarios y también para tu trabajo como agente.

El efecto sustitución (clave para entender el mercado)

Cuando baja el precio de lo nuevo, el comprador automáticamente compara:

  • una propiedad nueva (ahora más accesible)
  • versus una propiedad usada

¿Resultado?

👉 Parte de la demanda se mueve hacia lo nuevo.

¿Van a bajar los precios de las propiedades usadas?

No es automático, pero sí es probable en ciertos casos.

Las propiedades usadas pasan a competir indirectamente con proyectos nuevos que pueden estar temporalmente más atractivos.

Eso puede generar:

  • ajustes de precio
  • mayor exigencia del comprador
  • necesidad de mejor presentación
  • estrategias comerciales más activas

Pero ojo:

👉 no todas las propiedades se ven afectadas igual.

Qué propiedades usadas se ven más impactadas

Mayor impacto en:

  • departamentos similares a proyectos nuevos
  • zonas con alta oferta inmobiliaria
  • propiedades entre 2.000 y 4.000 UF aprox.

Menor impacto en:

  • casas
  • ubicaciones consolidadas
  • propiedades con atributos únicos
  • propiedades con buen metraje o distribución diferenciadora

Lo más importante: qué realmente define el valor de una propiedad

El IVA puede influir en el mercado, pero no es lo que define el valor de una propiedad.

Los factores que siguen siendo determinantes son:

  • ubicación
  • metraje y distribución
  • estado de la propiedad
  • conectividad
  • condiciones de financiamiento
  • oferta y demanda en la zona

👉 En términos simples:

El IVA es un acelerador del mercado, no su fundamento.

Qué significa esto para compradores

Si esta medida se implementa, puede abrir una ventana interesante en proyectos nuevos.

Pero no todo es precio.

Es importante:

  • verificar si el descuento es real
  • comparar con propiedades usadas bien ubicadas
  • evaluar entrega, calidad y entorno

Muchas veces, una propiedad usada bien elegida puede tener mejor valor que una nueva, incluso con beneficio tributario.

Qué significa esto para vendedores

Este es el mensaje clave:

👉 Tu propiedad no compite solo con otras usadas.
También compite con proyectos nuevos.

Y si lo nuevo baja de precio, el comprador se vuelve más exigente.

Por eso, la estrategia cambia:

  • ajustar precio con datos reales
  • evitar sobreprecio (quedarse fuera del mercado)
  • destacar atributos diferenciales
    • ubicación
    • entrega inmediata
    • mayor superficie
    • barrio consolidado

Una oportunidad para hacer mejor asesoría

Más allá del impacto del IVA, este tipo de medidas abre una oportunidad clara:

👉 explicar el mercado completo.

No solo mostrar propiedades.

Sino ayudar a entender:

  • qué está pasando
  • cómo afecta cada decisión
  • y dónde están realmente las oportunidades

Una idea para quedarte

Cuando baja el precio de lo nuevo, no es que lo usado pierda valor…
es que el comprador se vuelve más exigente.

Si estás pensando en vender o comprar y quieres entender cómo este escenario puede afectar tu caso específico,
hablemos.

Conozco tu barrio.
Cuidaré tu inversión.

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